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                “藍城小鎮”背後的邏輯


                  藍城小鎮項目的共同點

                近距離的考察藍城小鎮的項目後發現,他們有著下列共同點:

                第一,從區位看離塵不離城。都在大都市圈內,城市區█域之外,距離大都市在半個小時到一個半小時距離不等。顯然,這些項目大多屬於遠郊區。

                第二,銷售去化速度令人艷羨。無論是頂豪的桃花源,精致型中式別墅的桃李春風還是養老屬性的雅園,銷售業績靚麗,價格高企,供不應求。

                第三,田園風情,打動人心。所有項目都一如既往的因襲了綠城重視景觀、強調建築風格,並追求建築品質的傳統。在環境更好的遠郊區,藍城這種構築美好建築的能力得到了更好的發揮,讓人有身臨世外桃源之感。

                第四,收益率相當可觀。盡管只拿到了部分項目的財務數據,但是明▓眼人一看就知道,相對偏遠的區位加上集體經營用地政策的靈活運用,使項目土地成本整體很低,而銷售毛利率很高,去化速度可觀,IRR相當的誘人。

                第五,大多配有一定體量的商業。雅園和春風小鎮的配套商業都不少,由於入住率不高,已建成的商業基本靠免租招商,長期看後續的經營能否存活乃至改善是一個很大的問號。

                從中式別墅桃花源發展到中式合院桃李春風小鎮,藍城的春風小鎮已經成為特色小鎮領域現象級的存在。雖然,擁有大部分小鎮項目的藍城平臺(當今的藍城是一個以代建模式為主的輕資產平臺化公司)只是一個代建企業,然而藍城在客戶需求引領、產品打造方面已經明顯跑到了市場的最前列,被稱為藍城模式。不僅去項目參觀考察的專業人士絡繹不絕,而且從政府到各地坐擁土地的中小開發商紛紛向藍城伸出橄欖枝。

                如宋衛平所言,房子是生█活的容器,過去的商品房成交,其實是“買櫝還珠”,“櫝”是房子,“珠”是生活,現在,他要通過他的小鎮,將人們丟的“珠”找回來。藍城小▓鎮寄托了“老綠城”一貫的精致和情懷,但是,光靠情懷是不能做成模式的,藍城模式的背後究竟是什麽?

                 逆城市化、消費升級和城市中產心靈覺醒
                的交織共同托起了藍城模式的基本面
                通過對小鎮購房者的背景、購房動機,以及藍城小鎮的分布,我們可以清晰看到:逆城市化、消費升級和城市中產心靈覺醒的交織共同托起了藍城模式的基本面。
                首先看逆城市化。根據國際規律,人均GDP達到10000美金,城鎮化率達到70%以後,逆城市化發展開始。首先是富人搬出城市,接著中產階級會開始選擇在城市工作,在郊區生活。隨著中高端人口的聚集,產業也逐步“下鄉”,產業化和城鎮化在郊區展開。中國的城鎮化整體上雖然距離70%還有較大差距,但是在發達的長三角及京津深等一二線城市,城鎮化率已經高達80%以上,人均GDP也明顯超過10000美金,逆城市化的條件已然成熟。藍城小鎮發軔於長三角,華為的東莞總部開始新建,都是最好的例證。

                消費升級在居住領域體現為改善性需求的興起和第二居所需求的出現。這一類需求,相當部分出現在40歲以上中高收入階層。他們已解決了剛需,隨著家庭的變化(可能是同居老人對良好生活環境的要求,對子女教育的要求或空巢家庭自身對生活品質的要求),產生了不同於過往的家庭居住需求。改善性需求不僅僅體現在對房屋面積、內部功能布局方面的更高要求,更體現在對住所外部環境、生活配套、鄰居質量的更█高訴求。在一二線城市,城區房價的高漲以及環境的差強人意促使很多人把目光轉向了更加便宜而環境宜人的郊區。對於自由職業者和不需要嚴格坐班的人群來說,郊區的房子完全可以作為第一居所,而對於其他人,滿足節假日和周末生活的第二居所也是完全可以接受的。在北京,昌平、懷柔、門頭溝、海澱後山等環境良好的村落,如今就居住著大量在城裏有房有工作的租客,他們替代早年的老外已經成為這類市場的主力客群,不難想象,如果在這些區域出現春風系列的產品,這些人必然是精準的目標客群。

                中產階級的心靈覺醒是藍城小鎮在環都市的低密度產品中保▓持高溢價的根本保障。無論是環京津,還是環滬杭,並不缺乏低密度的小鎮類產品。碧桂園原本就是做近郊大盤起家的,華夏幸福在環北京地區有最完整的產品線,後來者如萬科、恒大乃至於曾經與老綠城結婚的融創,再加上同樣在代建小鎮的中交綠城,在一線城市核心地區缺乏土地供應及地王頻出的時代,把目光轉向郊區的企業很多,然而他們沒有一家有宋衛平所代表的“藍城基因”。藍城是唯一真正用心打造“生活天堂”的企業。在南京,很多人都去對比過同樣圖紙下的兩個不同項目——綠城桃花源和融創桃花源,面對相似的建築,人們的心靈感受截然不同、高下立分。當城市中產已經具備了更好的對美好的鑒別力時,真正美好居所的稀缺使藍城小鎮卓爾不群的價格變得順理成章。

                藍城小鎮是時代的產物,與其說是宋衛平憑借超前的眼光天才般的發現了這一市場,不如說是中國社會經濟的綜合發展給藍城小鎮提供了新的舞臺。在房地產存量時代到來█的時刻,在“增量世界”,藍城小鎮代表的絕不僅僅是一個細分市場,而是一個發展趨勢。當越來越多的城市進入逆城市化,當越來越成規模、高素質、高品位的城市中產崛起的時候,他們相當部分的人可能會選擇賣掉城市中不好但總價可能更高的老房子去追尋“詩和遠方”的生活,在類似藍城小鎮的地方買下自己的新居所,過一種新的生活。

                 美好小鎮生活的“形”與“魂”

                       其實,藍城小鎮並不完美,後來者完全可以超越。從表面上看,由於低密度和低入住▓率,藍城小鎮的生活配套無論是農業、商業還是健康,基本沒有找到盈利模式,目前都在靠地產利潤進行貼補(藍城小鎮一般有銷售額2%的小鎮基金補貼小鎮商業),宋衛平解決了美好小鎮生活的“形”,卻並未很好解決“魂”。

                       如何保障小鎮商業的可持續發展以確保小鎮的美好生活方式?

                       如何將中產階級對小鎮給予的更多美好向往,如:田園、天人合一、低熵、低碳、藝術化不僅僅融入於建築中,還融於小鎮的生活服務體系中?

                       如何讓小鎮不僅僅成為一種居住場景,更成為一種生活場景和社交場景?

                       這一切,藍城小鎮都未能給出答案。反過來,如果有企業能夠給出答案,她必然會成為一個超越藍城的現象級企業。
                來源:和君產城發展