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                特色小鎮熱潮已過,爛尾高峰來臨?


                這場大幹快上的特色小鎮建設熱潮,隱隱透露著繁榮背後的危機,從三五年的建設周期來看,隨著時間的推移,特色小鎮或許會迎來一波爛尾高峰。
                2016年年初以來,特色小鎮建設的號角吹響,各級政府以及開發商都熱烈響應。當前全國層面已經批復第一批127個、第二批276個共403個國家級特色小鎮。除此之外,各級政府、部門以及企業還有一大批建設計劃。據華夏時報報道,截至2017年6月末,全國計劃建設特色小鎮的總量已多達五六千個。


                參與這場熱潮角逐的不僅僅是住建部、發改委等熱門部委,審批的資格也在國家部委間博弈。第一批特色小鎮由住建部、發改委、財政部等多個部委同時推出文件,第二批特色小鎮則是由住建部緊鑼密鼓的唱獨角戲,就連國家體育總局,也稱已經中央批準,要在全▓國開發100個體育小鎮,寬進窄出,上不封頂。

                正在被房地產過剩困擾的開發商自然不甘人後,大舉變身為特色小鎮的建設者、開發商和運營商,萬達提出了文旅小鎮的發展方向,綠城試圖用農業小鎮建設一種理想的生活方式,碧桂園則大舉進軍科技小鎮領域。

                在這場大幹快上的特色小鎮建設熱潮中,卻隱隱透露著繁榮背後的危機,從三五年的建設周期來看,隨著時間的推移,特色小鎮或許會迎來一波爛尾高峰。


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                沒有產業支撐的特色小鎮恐名實難兩全

                特色小鎮區別於房地產項目的最重要特點,就在於它是“生產、生活、生態”協同發展的平臺,優勢特色的產業生態是特色小鎮的靈魂。浙江特色小鎮的成功,就在於浙江的小鎮已經形成了專業化的產業生態,有的主打黃酒,有的專門生產襪子。細分的產業足以吸引足夠多的人口和企業,西部地區的特色小鎮建設,產業培育卻艱難得多,西部地區產業發展受地形地貌的限制,很少有成片的土地,交通不便,企業也多以資源型企業為主,礦產或者做農產品加工,很難有制造業方▓面的創新,要形成系統專業的產業生態,尚需時日。

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                缺乏人口支撐的特色小鎮存在空心危險

                雖然北上廣深這樣的千萬級人口以上的城市在對人口湧入逐漸關上大門,但是隨著中國生育率步步走低並且進入到老齡化社會,人口作為城市發展的寶貴資源,將會成為各地的爭搶對象。縱觀中國的人口流入流出數據,近十年來,中國的人口大多流向北上廣深、省會城市以及長三角珠三角等地的城市群中。

                以農民工群█體為例,根據國家統計局相關報告,2015年跨省流動農民工80%流入了地級以上大中城市,省內流動農民工54.6%流入了地級以上大中城市。而縣域、鄉鎮則為人口流出的主要區域,即使是此前已經獲批的國家級特色小鎮也不能完全避免人口流失的窘境。據報道,在第一批127個國家級特色小鎮中有多達35個特色小鎮面臨著人口流出的困境,其中位於農業地區的特色小鎮人口流出現象最多,有約33%的該類特色小鎮表現為人口凈流出。

                從城市的行政等級來看,小鎮幾乎位於城市行政等級的最底層,大多交通不便,醫院學校等配套設施差強人意,當地人多數一有錢就在縣城或省城買房置業,如果缺乏人口的聚集,特色小鎮也會成為空心鎮。

                無市場支撐的特色小鎮恐舉步艱難

                現在幾乎全國各地都在學習浙江的特色小鎮建設模式,在學習的同時,很多人可能忽略了一個現實,浙江特色小鎮的勝利,在於其生生不息的創業精神和發達的民營經濟。浙江具有明顯的“塊狀經濟”特點:民營經濟發達,人文氣息濃厚,氣候宜人,不同的小鎮自覺的形成了產業和功能的分工,已經形成良好的產業生態,具有足夠的吸引力使得資源聚集。因此,浙江等發達地區建設特色小鎮的模式,多數是“政府引導,市場主導”的模式。

                一些欠發達地區,也想迫切參與到特色小鎮的建設中來,地方政府不惜大包大攬,規劃各種文旅小鎮。依托當地優質的歷史文化底蘊、民俗文化傳統、特色景觀資源,打造文旅小鎮無可厚非。然而,這類文旅小鎮要具有持續的生命力,有嚴格的區位條件,即存在於擁有大量人口的大城市周邊,滿足周邊遊的需求。對於那些雖然擁有良好的生態環境和文旅資源,但交通不便或景區缺乏足夠特色,即便政府包攬小鎮的規劃設計和運營,還將面臨區域經濟活力不強,地方財力薄弱等長期問題。


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                特色小鎮建設需要大量的資金支撐

                建設資金從何而來,對於地方政府和開發商都是巨大的考驗。與建設一個小區或房地產項目不一樣的是,特色小鎮建設除了要建設單體的建築之外,可能還要建設道路、管網等基礎配套設施,學校醫院等公共服務設施,以及辦公樓宇、產業園區等產業配套。特色小鎮建設面對的是多個項目集群。據中國企業報報道,江蘇每個特色小鎮建設大約需要新增投資30億元至50億元,其中產業投資占比不低於70%。資金實力略差的開發商,面臨的壓力可想而知。


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                特色小鎮的建設意味著開發商從賺快錢轉向了賺慢錢

                房地產的商業邏輯本質是通過賣房賺錢,配套服務只是作為擡高房價的工具。但是到了特色小鎮領域,商業模式發生了本質的轉變,可售部分不再是創造利潤的點,而是作為現金流,支撐項目後期的運營。項目█開發完成之後,房企可能並沒有賺到錢,而是留下了一堆產業,真正的贏利點是通過後期運營,通過租金、服務賺錢。從賺快錢的房地產領域,轉向賺慢錢的特色小鎮領域,對開發商的融資能力,開發節奏、回款能力都提出了新的挑戰。