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                工業園區模式調查專題報告


                工業園區模式調查專題報告

                 

                2014-07-18 16:21編輯:澳门皇冠咨詢
                前言:
                       本文通過實地調查錦江工業總部基地、青羊工業集中發展區、金牛高科技產業園、武侯工業園、龍潭工業集中發展區等五個大型工業集中發展區後,對目前的工業園區的開發模式、產品模式、運營和盈利模式進行了歸納整理及分析,以便快速、綜合的了解目前成都市大型工業園區的情況。
                      一、工業園區開發模式
                      從本次調查情況來看,工業園區的開發模式主要分為以下三點: 
                    (一)工業地產商開發模式
                     簡單流程:政府供地→開發商→開發項目→招商入駐
                     代表項目:青羊工業總部基地、青羊綠舟稅源總部基地
                     工業地產商模式是指房地產開發企業在工業集中發展區內獲得土地資源後,以政府為支撐,與政府共同出資成立項目公司,進行項目內部的道路、綠化、商業娛樂等基礎配套設施及辦公場所的建設,然後以租賃、出售等方式進行項目的經營管理,然後獲取利潤。
                      例如成都置信,成都較早也較為專業的工業地產開發商,目前主要操作的項目青羊工業總部基地,位於青羊工業集中發展區的核心區域,占地933畝,建築形態以工業總部大樓為主,輔以靈活分割的小總部工業空間,已經成功引進了包括招商銀行、葛洲壩集團等在內的76家優秀企業。而其另外一個項目青羊稅源總部基地也已經亮相,近期將開始招商。
                   (二)政府獨立開發模式
                    簡單流程:政府→投資公司→開發項目→招商入駐
                    代表項目:西部智谷
                    此種模式,是指各級政府基於本區域的經濟建設、社會發展和市民就業等綜合因素考慮,直接成立投資公司,打造特定類型的總部經濟基地,獨立進行建設、招商等運作,吸引稅收,推動區域經濟的發展。
                    此種模式最大的優點就是相關的產業政策支持和稅收優惠等是直接與政府掛鉤洽談,彈性空間較大。
                    例如西部智谷,由武侯區成立成都武侯工業園投資開發有限公司開發建設,定位為知名企業區域經濟總部聚集區、技術研發及服務外包中心、IT軟件動漫創意產業園、中小企業創業基地,主要針對高科技類型的企業進行招商。
                   (三)綜合開發模式
                    簡單流程:政府→投資公司(管委會) ①→開發項目→招商入駐
                     ②→開發商→開發項目→招商入駐
                    代表項目:龍潭總部基地
                    綜合運作模式是指對集中工業園區開發模式進行綜合運用的工業地產開發模式。
                    由於工業地產項目具有建設規模大、招商範圍廣、資金要求大等特點,既要求在土地出讓、稅收優惠等政策方面得到政府的有力支持,又需要在資金投入方面有保障,能跟上建設開發的進度,還最好有運營工業地產項目的經驗保證。因此,單單采用一種開發模式,難以保證建設項目的順利進行,而且很有可能“爛尾”。
                    例如龍潭總部基地,在經過整體的規劃後,政府成立管委會及相應的招商部門,自己獨立開發了東廣樓等產業樓。同時,也將園區中的工業用地打造成熟地進行招商入駐,要求入駐企業的投資強度在500萬元/畝(含地價)以上,稅收30萬元/畝·年以上,容積率2.0以上,還要在合同中約定開工時間、建設周期、規範建設條款和違約責任等,對整個園區的建設和檔次上進行了約束。目前,已經在其中打造的總部基地有龍潭(裕都)總部基地、美國倍科國際新城,中國第二重型機械集團公司等。
                      二、工業園區產品模式
                    (一)建築形態
                     1、別墅式別墅式的工業園區目前在世面比較流行。因其環境較好,占地面積較大,產品的戶型較大,因此售價(租金)相對較高,而入駐的企業往往都是實力較強的大中型企業。另外一些大型園區中也會存在這些別墅業態的辦公樓。
                     從本次調查情況來看,該類產品多集中在青羊區和高新西區的工業園內。
                     典型代表項目:青羊工業總部基地、西城國際等
                      2、寫字樓模式
                      目前市場的大型工業園區中,基本上都包含了小高層/高層寫字樓產品。但其所占比例不高。往往是以某大型園區中一個“小組團”的形式存在,如龍潭工業園區中由成都倍科科技有限公司開發的倍科國際█新城。與別墅式的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低,面積區間較小,更加適合新興的中小型企業入駐辦公。該類產品零星分布在各個工業園內。
                      典型代表項目:倍科國際新城、IP科技中心等
                      3、工廠式該類產品主要針對一些勞動密級型的生產加工企業——既生產基地。產品的面積大,環境較好,同時價格相對低廉。目前的武侯工業園和早期的修建的天府軟件園中,有大量的此類產品存在。此類產品多為企業自行拿地修建。截止2008年10月,武侯工業園區已累計引進企業328家,其中鞋業企業25家,電子信息類企業103家,機電一體化企業42家,生物工程及制藥企業40家,環保新材料企業17家,投資及其它企業101家。其中入園建設產業化生產基地90家,已建成投產企業57家。
                      (二)園區功能
                       1、主要功能——聚合產業群
                       將若幹同質化的產業聚合到一起,產業間、企業間相互激蕩,形成了一系列的產業優勢。在產業內,企業之間互動;產業外,企業可以結盟,共同對客戶提供產品和服務。同時,產業集群因享有地理上的優勢而有可能獲得更便捷的發展。這種產業的群集具有特殊的優勢,地理位置接近也許會產生集群間的激烈競爭,但企業間卻可以分享信息資訊,聚合特定的需求,繼而降低交易成本。產業集群也能使一個個孤▓立的企業從較大規模的經濟活動中受益,同時刺激相關產業和後續產業的發展,為產業群的發展創造一個有利的環境。這是工業園最主要,也是最關鍵的功能。
                      2、輔助功能
                      為片區創收:政府利用工業園的模式和政策上的優勢,吸引來自區內/外各地的優質企業進駐,為片區創收任務提供支持。
                      以西部智谷項目為例:未來的西部智谷總占地面積將達到481.5畝,總建築面積97萬平方米,將於2011年前全部建成,預計實現產值超過100億元,稅收超過5億元。
                      解決就業問題:工業園的建立需要管理,需要人才,企業的進駐帶來機會,帶來工作,這樣的█模式有利於解決就業問題,特別是一些大型工業園區,這樣的表現尤為突出。
                      以武侯工業園區為例:園區企業將聚集產業崗位15萬個,其中技術人才和中高級管理人員2萬人以上,並隨著園區內商務環境和生活服務設施的不斷完善和提檔升級,將真正形成聚集近30萬人的科技產業新城區。
                    (三)園區配套
                      住宅配套:是專門針對入區企業員工需求打造的配套用房。項目建成後,將有效減輕企業投資配套建設的資金壓力,為入區企業員工提供便利的居所。目前將住宅納為配套設施的工業園區都是體量較大的工業區。
                      如:青羊工業總部基地——青年時尚城
                      另外西部智谷的人才公寓也是為園區工作人員打造——兩棟小高層項目。青羊綠舟稅源總部基地未來規劃中也將出現對外出售的住宅配套。
                      交通配套:工業園大都遠離主城區,大部分產業園區的從業人員如何快速迅捷的到達目的地?交通配套顯得尤為關鍵。
                      休閑娛樂配套:無論園區大小,基本上每個園區都擁有自成一體的休閑娛樂配套。差異僅僅在於設施的種類以及場地的大小。
                     (四)園區規劃
                      總部基地的規劃開發特征:占地面積大,功能分區明確,配套完善,開發時間較長。
                      1、青羊工業總部基地
                      工業總部基地:占據青羊工業集中發展區的核心區域,建築形態以工業總部大樓為主體,輔以靈活分割的小總部工作空間,是以科技研發、高新技術為主的高成長型工業企業的總部聚集地。
                      航空產業區:規劃中的航空產業區以新型航空材料研發、新技術研發為主。另外,區域內的精密加工區以高技術含量、高附加值的▓航空產品、電子信息、機械精密加工為核心的新型工業基地,發展多種周邊產業。
                      集中配套區:員工生活集中配套區——時尚青年城,另外,配套區主要包括生活配套、服務中心、商務中心等配套服務組成。
                      模具生產加工區:青羊工業集中發展區模具生產加工區以發展模具工程技術中心、模具展示中心等為核心的服務平臺,極大的提升了模具的加工效率。
                      2、青羊綠舟稅源總部基地
                      A區:正在規劃和設計之中
                      B區:將打造以運動為主,融合休閑、遊樂為一體的運動總部公園城,有成都市區內最大的GOLF揮桿練習場以及最大規模的網球場中心、羽毛球場、拓展基地和親子遊樂等等
                      C區:中華情總部公園城,園區是以李白的《夢遊天姥吟留別》作為文化主線,通過建築、景觀與詩歌的結合打造的一個中華風情公園總部▓城,整個C區都是以中式古典建築群落組成
                      D區:是以一個十八桿GOLF球場景觀為載體,融合緩丘、綠地、樹陣、湖泊等景觀元素而修建的一個集辦公、休閑、旅遊為一體的綠嶺總部公園城
                      E區:是濱河總部公園城,這個區域包括總部辦公、濕地公園、高尚住宅、商務配套等功能,同時它擁有一條8.5公裏長的沿河景觀長廊,這條沿河景觀長廊上將呈現六個國家七種不同風情的商業街區
                      3、園區規劃總結
                      了解區域產業結構特點,企業發展狀況、規模擴張需求等實際情況,在充分調查研究基礎上搞好總體布局規劃
                      園區建設與城市建設規劃結合起來,定位在最具優勢的區域,主要安排一些規模較大、科技含量較高、外向型的“龍頭”項目
                      在園區規劃建設過程中,按產業布局規律,結合當地經濟發展水平,做到“有所為,有所不為”,合理布局,有效防止重復建█設
                      基礎設施建設是工業園區發展的基礎和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基礎設施作為園區開發建設的依托
                      (五)小結
                      四、工業園區運營盈利模式分析
                     (一)工業園區運營模式分析
                      從本次調查的工業園區運營模式來看,主要采用以下三類運營模式:
                     1、出售\只售不租
                      開發商完成園區打造後,通過出售的形式轉移物業產權;
                      2、出租\只租不售。
                       開發商長期持有物業產權,以出租的形式進行招商。通常情況下,開發商采用此類模式運營一段時間後,可視市場情況轉租為售;
                      3、出售+出租,即可租可售
                       在開發商推出產品中,會持有部分物業產權,以出租的形式進行招商;而另一部分產品則通過出售的形式進行招商。
                       從目前市場情況來看,三類運營模式在具體操作過程中,通常采用分棟或分層進行出售或出租,暫無項目整體打包出售或出租。
                      1、出售
                       對於采用出售運營模式的工業園區,對企業的資金實力、規模等指標具有很高的要求,市場客戶面相對較窄,招商周期相對較長,采用此類運營模式的工業園區數量有限。目前,采用此類運營模式的工業園區主要有融智總部工業園、西城國際、青羊工業總部基地3期及慧谷總部辦公基地等。
                      2、出租
                       出租模式的後期回收成本並實現盈利的周期較長,是對開發商資金鏈的一種考驗。通常情況下,需配合園區其他項目進行操作,對開發商實力具有很大挑戰。目前,市場上采取此類運營模式的項目數量比較有限。根據調查,青羊綠舟稅源總部基地D區主要采用此類運營模式,而且僅需企業年納稅額在800-1800萬元,即有條件免租入住。從該園區整體規劃來看,園區將打造聚商務休閑、旅遊及住宅於一體的綜合性項目,對開發商的實力具有很大挑戰。
                      3、出售+出租
                      出售+出租的運營模式比較靈活,市場客戶面相對較廣,開發商所面臨的壓力的相對較小。目前市場上以此類運營模式較為流行。如倍科國際新城、多元總部國際1號、IP科技中心及西部智谷等項目均可租可售。
                      4、運營模式對比分析
                      (二)工業園區盈利模式分析
                       本次調查的工業園區盈利模式主要有三大類:一、開發商投資完成廠房、辦公等園區物業的修建,通過統一招租的形式,將廠房及辦公物業出租或出售,進而實現盈利目的;二、開發商獲得土地後,完成土地的基礎設施建設,以及項目的整體包裝推廣,然後部分或整體轉讓土地,通過土地溢價的方式來實█現盈利目的;三、開發商通過向入住園區的企業提供某些服務,以服務費的形式實現盈利目的,如物業管理費等。
                       除以上三大主要模式外,近期即將上市的位於青羊工業集中發展區的青羊綠舟工業園D區綠嶺總部公園城推出新的運營模式——免租入住,企業僅需每年繳納稅收800-1800萬元,既有條件入住。根據園區規劃,青羊綠舟工業園聚辦公、商務休閑及居住於一體,項目免租金入住的招商方式主要以提高項目檔▓次,提升區域市場競爭力為目的,而項目本身的盈利主要來自園區後期的商務休閑及住宅項目。
                      六、總結
                      從本次調查的情況來看,由於工業用地成本較低,盈利模式多樣,因此工業園區正一個個的蓬勃發展。目前大部分工業項目都位於各個新興開發區,對環境和配套的打造方面力度較大,雖然銷售周期很長,但普遍入駐率偏高,工業地產的發展現狀較好。
                      工業園區模式情況
                      工業園區開發模式
                      開發模式分為工業地產商開發模式、政府獨立開發模式、綜合開發模式。這三種模式都有政府參與,只是政府的參與力度有所不同,總的來說,由於工業地產在政策和稅收扶持方面具有特殊性,決定了政府在工業地產開發中占有舉足輕重的作用,由此可見無論是采用那種開發模式,開發企業都無法脫離政府。
                      工業園區產品模式
                      雖然工業園區的各種產品構成復雜,在建築類型、園區功能、園區配套和園區規劃上都有不同。但總的來看,在借鑒了國際經驗以後,目前成都工業地產產品模式的發展方向在逐漸向專業型低密度景觀園區發展,工業園區的規劃更為科學,園林景觀更加美觀、配套設施更為齊全,園區的功能也更為專業化,與其針對的產業構成之間的聯系也更為緊密。
                      工業園區運營盈利模式
                      目前的工業園區運營模式相對比較簡單,分為出租\只租不售、出售\只售不租以及可租可售。不過盈利模式則有了創新,不再僅僅局限於租金和銷售利潤,土地溢價、後期服務費、配套產業經濟也成為重要的創收來源。
                      工業園區發展現狀
                      從本次調查來看,目前的工業園區雖然銷售周期較長,但已售項目的入駐率普遍較▓高。原因主要有以下幾點。
                      環境好
                      目前的工業園區規模通常較大。規模化的產業集群促使較多的企業開始特別關註新型工業園,各個開發企業也借鑒了很多國外的經驗,將園區打造成了低密度的景觀園區,加上完善的配套和細致的後期服務,吸引了許多企業的入駐。
                      建築類型多樣
                      目前成都的工業園區逐漸摒棄以往傳統的廠房式的建築,轉而開發針對大型企業的低迷度別墅式產品和針對中小企業的寫字樓式產品。建築類型的多樣化不僅為企業提供了更多的選擇,也改善了園區的整體環境。
                      租售價格低廉
                      由於產權僅40年,因此工業地產的租售價格相對比普通辦公用房低廉很多。再加上政府在工業地產開發中起到非常重要的作用,包括在整體規劃、政策扶持和稅收的優惠上。特別是政策扶持和稅收優惠對中小型企業的幫助很大,直接影響了企業對工業園區的選擇。
                      未來發展
                      辦公自住
                      由於目前工業地產開發與政府關系密切,未來可能將引伸出一種新的模式——將小產權用地轉為工業用地,進行別墅式的產品開發。由於該種產品面積普遍大於300平米,環境優良、配套完善,甚至目前有項目配套有高爾夫球場。且就目前的情況來說,該種產品售價通常在4000-6000元/平米,比一般別墅便宜近5成、付款方式靈活,因此只要有法人出資購買,該種產品完全可以作為別墅自住。
                       效仿國際運營模式
                      目前國際上的工業地產運營模式主要是將項目先進行租賃,等到園區形成集中的辦公氛圍以及發展成熟後,再整體打包上市銷售。這種方式與土地溢價方式雷同,使產品增值後再獲取更大利潤。從目前的情況來看,預計青羊稅源總部基地將往這個方向發展;
                      國際慣用的另一種運營模式是開發企業先自用,在自用的過程中體會和完善園區的管理、環境和配套等。同樣待到整體成熟後再打包上市銷售。