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                工業物業產權可按幢、層分割轉讓!


                2019/5/17 15:28:31編輯:澳门皇冠

                 

                3月21日,廣東省自然資源廳發布通知稱,經廣東省人民政府同意,《廣東省自然資源廳關於明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》(粵自然資規字〔2019〕3號,以下簡稱《通知》)已於近日印發,並於2019年5月1日起正式施行。

                《通知》主要是細化了“新實體經濟十條”第八條中關於“允許制造業企業的工業物業產權按幢、層等固定界限為基本單元分割,用於引進相關產業鏈合作夥伴的產業項目……支持和鼓勵各地建設高標準廠房和工業大廈,嚴格遵守工業建築和高層建築的消防要求,高標準廠房和工業大廈可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”的規定。《通知》制定的核心是支持制造業企業盤活土地。

                《通知》對可進行分割和分割轉讓工業物業產權的界定、受讓主體資格的限定以及高標準廠房和工業大廈的定義等作出了明確規定。同時,《通知》設定了一些限制條件防範擅自改變工業物業的土地和房屋用途進行商品房開發,明確了各地級以上市可依據本地實際制定相關細則。

                主要內容

                (一)關於可進行分割和分割轉讓工業物業產權的界定。《通知》第一條明確“制造業企業在工業性質國有建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業的國有建設用地使用權及房屋所有權(以下統稱為“工業物業產權”)可以按照本通知規定進行分割和分割轉讓不動產登記。工業物業產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間”。這裏包含了如下幾層含義:1.可分割和分割轉讓的工業物業是在國有建設用地上建造的,且該國有建設用地的用途為工業;2.可分割和分割轉讓工業物業產權必須是已確權登記的,即不得采取預售方式進行分割銷售;3.分割後的工業物業需具備可獨立使用狀態且█可形成權屬界線封閉的空間。

                (二)關於受讓主體資格的限定。《通知》第二條明確“分割轉讓工業物業應用於引進相關產業鏈合作夥伴的產業項目,受讓方須為經依法註冊登記且為轉讓方的產業鏈合作夥伴企業”。即受讓方需是:1.已經依法註冊的企業,2.轉讓方的產業鏈合作夥伴。受讓方是否為轉讓方的產業鏈合作夥伴企業,由不動產登記機構征求同級工業和信息化部門意見,工業和信息化部門一般應在7個工作日內將意見回復不動產登記機構,征求意見時間不計入不動產登記辦理時限。

                (三)關於高標準廠房和工業大廈的定義和規定。《通知》第六條明確“容積率在1.6以上、二層以上且帶工業電梯的高標準廠房和工業大廈,除可按前述條款進行變更(分割)不動產登記、轉移(分割轉讓)不動產登記外,還可以按幢、層等為基本單元進行不動產首次▓登記”,即高標準廠房和工業大廈是指容積率在1.6以上,二層及以上且帶工業電梯的標準廠房。建成的高標準廠房和工業大廈可按幢、層為基本單元直接進行不動產權首次登記,以方便高標準廠房和工業大廈的轉讓,如此高標準廠房和工業大廈進行轉讓時無需經過分割手續可直接轉讓,以簡化辦證流程,鼓勵各地建設高標準廠房和工業大廈。

                  限制性規定

                為防止改變土地用途和房屋用途進行開發轉讓,《通知》作出了以下限制性規定:

                (一)工業物業產權不得在層內再進行分割,即層是工業物業產權分割的最小單位。為確保制造業發展空間,由各地根據實際情況限定最小的分割面積。

                (二)土地分割只涉及土地使用權份額轉移,不得將一宗土地分割為多宗土地。因此,工業物業產權█分割及分割轉讓時,不對工業物業對應的土地使用權進行分割,只在辦理不動產登記時標註土地使用權按份共有或共同共有。

                (三)工業物業建築區內的辦公、生活服務等配套用房不得獨立進行分割、分割轉讓或抵押。即單獨就工業物業建築區內配套用房申請變更(分割)不動產登記、轉移(分割轉讓)不動產登記、抵押登記的,不動產登記機構不予受理。配套用房隨工業物業產權分割、分割轉讓或抵押的,需按照配套用房建築面積占廠房、倉儲用房的建築面積比例進行分割、分割轉讓或抵押,並以幢、層為等固定界限為基本單元。

                (四)分割轉讓後原權利人自留的工業或倉儲功能的建築面積占分割轉讓前工業或倉儲功能確權登記的建築面積比例不得低於40%。即不管原權利人轉讓幾次或者同時轉給多個受讓主體,其轉讓後持有的工業或倉儲功能建築面積不得低於最初未分割轉讓前工業或倉儲功能建築面積的40%。
                  
                (五)受讓後的工業物業產權自完成轉移(分割轉讓)不動產登記之日起5年內不得再次轉讓,即以完成轉移登記之日起算,工業物業產權5年內不能再次買賣,具體起止時限在不動產權證書附記項中註記清楚。

                (六)高標準廠房和工業大廈的轉讓不受上述第(四)(五)點的限制,但仍需受(一)(二)(三)點的約束(見《通知》第八條)。
                  
                其他特殊情形

                (一)涉及改建、擴建和利用地下空間的工業物業的分割轉讓。《通知》第五條規定“在符合規劃、不改變用途的前提下,在工業用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間,涉及按幢、層等固定界線限為基本單元分割的,可按上述規定和相關法律法規及政策辦理工業物業產權變更(分割)不動產登記、轉移(分割轉讓)不動產登記”。因此涉及改建、擴建和利用地下空間工業物業的分割及分割轉讓登記,需在符合規劃、不改變用途的前提下進行,並按照本通知的要求和相關法律法規及政策提交有關材料,例如根據《不動產登記操作規範試行》9.2.3,改建、擴建引起房屋面積、界址變更的,除應提交本通知要求的材料外,需提交規劃驗收文件和房屋竣工驗收文件。

                (二)各地級以上市可依據本地實際制定相關細則。由於各地情況不一,《通知》第十條明確各地級以上市可根據本通知精神,結合當地實際制定實施細則。
                  

                各地級以上市人民政府,省政府各部門、各直屬機構:

                為貫徹落實《廣東省人民政府關於印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若幹政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕79號),支持制造業企業盤活土地資源,提高利用率,規範我省工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記行為,根據相關法律法規的規定和我省實際情況,經省人民政府同意,現就有關事項通知如下:
                   一、制造業企業在工業性質國有建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業的國有建設用地使用權及房屋所有權(以下統稱為“工業物業產權”)可以按照本通知規定進行分割和分割轉讓不動產登記。工業物業產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間。
                   二、分割轉讓工業物業應用於引進相關產業鏈合作夥伴的產業項目,受讓方須為經依法註冊登記且為轉讓方的產業鏈合作夥伴企業。受讓方是█否為轉讓方的產業鏈合作夥伴企業,由不動產登記機構征求同級工業和信息化部門意見,工業和信息化部門一般應在7個工作日內將意見回復不動產登記機構,征求意見時間不計入不動產登記辦理時限。
                   三、用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割及分割轉讓的工業物業,原則上不得分割及分割轉讓,但經批準單位或土地使用權出讓方審核同意,並重新簽訂土地使用權出讓合同或補充協議後,可按照本通知有關規定進行分割、分割轉讓。
                   四、申請辦理工業物業產權轉移(分割轉讓)不動產登記,應由轉讓方和受讓方共同申請,並提交下列材料:
                  (一)不動產登記申請書。
                  (二)申請人身份證明(含營業執照)。
                  (三)不動產權屬證書。
                  (四)建設工程規劃主管部門同意分割的意見(由不動產登記機構征求同級建設工程▓規劃主管部門意見,不需申請人提交,建設工程規劃主管部門一般應在7個工作日內將意見回復不動產登記機構,征求意見時間不計入不動產登記辦理時限)。其中,原用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得分割及分割轉讓的,還應提交原批準單位或土地使用權出讓方審核同意的分割、分割轉讓證明或重新簽訂的土地使用權出讓合同或補充協議。
                  (五)轉讓方和受讓方簽訂的轉讓協議書。
                  (六)依法需要補交土地出讓價款、繳納稅費的,應當提交土地出讓價款繳納憑證、免稅或完稅憑證。
                (七)不動產權籍調查表、宗地圖、宗地界址點坐標等不動產權籍調查成果。
                (八)其他相關材料。
                  若只辦理變更(分割)不動產登記,可不提交第(五)(八)項材料。
                  上述第(二)(三)(四)(六)(八)項等證明材料,可由不動產登記機構通過政府相關部門間的信息共享獲得的,無需申請人提供。
                   五、在符合規劃、不改變用途的前提下,在工業用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間,涉及按幢、層等固定界線限為基本單元分割的,可按上述規定和相關法律法規及政策辦理工業物業產權變更(分割)不動產登記、轉移(分割轉讓)不動產登記。
                   六、支持和鼓勵各地建設高標準廠房和工業大廈。容積率在1.6以上、二層以上且帶工業電梯的高標準廠房和工業大廈,除可按前述條款進行變更(分割)不動產登記、轉移(分割轉讓)不動產登記外,還可以按幢、層等為基本單元進行不動產首次登記。
                   七、各地應限定最小的分割面積,不得在層內再進行分割,不得改變土地用途和房屋用途進行開發。工業物業產權分割及分割轉讓時,不得將一宗土地分割為多宗土地,辦理不動產登記時標註土地使用權按份共有或共同共有。工業物業建築區內的辦公、生活服務等配套用房不得獨立進行分割、分割轉讓或抵押,但可以隨工業物業產權按規定比例且以幢、層等固定界限為基本單元(可以獨立使用且權屬界線封閉的空間)進行分割、分割轉讓、抵押。
                  八、分割轉讓後原權利人自留的工業或倉儲功能的建築面積占分割轉讓前工業或倉儲功能確權登記的建築面積比例不得低於40%。受讓後的工業物業產權自完成轉移(分割轉讓)不動產登記之日起5年內不得再次轉讓(在不動█產證書附記項中註記清楚起止時限)。高標準廠房和工業大廈的分割轉讓可不受本條限制。
                   九、上述工業物業產權所在地的不動產登記機構,要開辟綠色通道,加快辦理不動產登記;要盡可能通過信息共享方式獲取相關部門的審批、證明結果,讓申請人“少跑路”,材料“免提交”“少提交”,壓縮登記辦理時限。本通知未盡事宜,按照國家和省關於不動產登記相關法律法規及政策執行。
                   十、各地級以上市可根據本通知精神,結合當地實際制定實施細則。本通知自2019年5月1日起施行,有效期5年。

                   廣東省自然資源廳