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                地產拿地融資規劃方案


                2019/5/26 11:38:16編輯:澳门皇冠
                觀點摘要

                1? 銀保監發23號文與央行貨幣政策執行報告表明,政策未有大幅放松的可能。

                2? 對於地產行業,政策進一步收緊,尤其是對於前端拿地融資。

                3? 融資形勢的變化,將進一步加大地產行業的兩極分化。

                4? 一批之前負債率過高的民營地產企業出現危機。

                5? REITs等創新產品值得關註,但是更多成為本來融資壓力較小的優質地產公司的工具,無法改變地產融資困難的局面。

                6? 中國式的REITs,即進行地產股權投資的房地產信托將迎來發展機遇

                02
                前言

                上周,銀保監會印發的《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23號文》(以下簡稱“通知”),引起了市場的普遍關註。

                在當前經濟存在較大下行壓力,加之中美“毛衣戰”形勢未明,市場本來的預期是,去年去杠桿以來的貨幣政策收緊和金融監管嚴厲的政策基調,會有所調整。

                然而,這一文件的出臺,加之央行在2019年一季度貨幣政策中要求有序推進結構性去杠桿,兩者相互印證,表明政策雖然較去年有所寬松,但是總基調並未發生實質性變化。

                政策沒有根據經濟下行而進行調整或與今年以來的通脹形勢變化有關。“毛衣戰”將會形成美國的通貨膨脹,這會影響全球的物價上漲,給中國帶來輸入性通脹壓力。

                另外,我們看到,對於特定行業,監管政策相比去年不但未有放松,反而明█顯的的收緊。這就是房地產行業。

                03
                “23號文”中關於房地產融資的相關條文

                1?對於商業銀行
                I have a minimalist title
                《通知》要求不能:

                表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資;
                未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;
                個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房;
                資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;
                並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用於房地產開發。
                點評:這一要求相比去年強監管以來的政策並未出現明顯變化。《通知》的目的主要是督導去年已經出臺的相關政策的有效實施,防範出現反彈和新的監管套利。銀行從去年以來,目前基本上已經沒有資金介入拿地前端融資的領域。目前商業銀行的房地產融資業務主要是房地產開發貸款。對於房地產開發貸款,銀行要求比較嚴格,遵守業內的“四三二”的要求。尤其是其中的“四證齊全“和”項目資本金到位“的要求。對於房地產開發資質,各地銀監的要求和各家銀行的標準,都不完全相同。

                對於五大國有銀行和股份制銀行等大中型銀行,由於資金成本較低,能夠獲取較為優質的項目,因此通常要求房地產開發二級資質。由於近年來的經濟形勢和受限於信貸規模,大部分主流銀行都出於風險考虎制定業務準入白名單,要求是權威排名五十強企業和本地地方龍頭企業。隨著今年信貸額度寬松,名單準入的嚴格性相對弱化,但是仍然對地產企業的資質有較高的要求。

                另外,也有很多中小銀行采取差異化的競爭策略,不對開發資質作特定要求,追求較高的收益,通過土地抵押控制風險。

                對於“個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購█房”的限制,自去年打擊現金貸以來,銀行個人貸款都需要與實際的消費用途持鉤,很難挪用進行購房。

                然而,進入今年,由於政策對於中小企業的扶持,銀行響應政策,提供經營性貸款,很多中小企業賃借優質的房地產用於申請貸款,且資金用途沒有受到嚴格限制。據非官方渠道了解的信息,有很多資金在去年的小牛市行情流向了股市。一旦股市低迷,很多資金有可能轉向房市。

                目前,金融體系中“並購貸款、經營性▓物業貸款資金被挪用於房地產”的現像不是非常普遍。監管重提此事,意在事先防範,未雨綢繆。

                2?對於信托
                I have a minimalist title
                《通知》要求不能:

                向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資;

                或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;

                直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款;

                點評:通知要求信托發放開發貸款也必須遵守“四三二”的標準。這一要求與銀行遵守的標準幾乎一樣。然而在實際過程中,信托業務展現出來相對更為靈活的特性。

                對於房地產開發貸款而言,信托對於客戶的二級資質要求更為寬松。然而,也有部分信托公司完全遵守“四三二”標準。由於信托的成本相比銀行存在較大劣勢,因此信托開展█房地產融資業務時,通常都是避開銀行的鋒芒,做一些銀行相對不願意做的開發貸款項目或是前端融資項目。由於去年以來,銀行信貸額度緊張,很多優質項目也通過信托獲取開發貸款。

                從2016年下半年以來,信托業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發貸款的情況下作的前期融資。房地產企業在簽訂土地出讓合同後,由於四證要在繳納土地出讓金後的一段時間後才能辦理下來,因此地產企業此時的融資主要目的就是為了拿地。

                由於目前銀行資金無論表內表外,都無法切入這個領域,證券基金行業的非標受到更為嚴格的監管幾乎無法動彈,目前信托在這一領域掌握絕對競爭優勢。

                理論上,銀行與信托同樣受銀保監的相同監管,但是信托的業務具體標準由各地銀監相機把握,存在較大的彈性空間。然而,23號文幾乎將之前的前端融資模式全部消滅。我們依次分析。

                A、“股權投資+股東借款”的模式:

                這是之前從事地產較為靈活的信托公司的模式;

                這類模式能夠不受政策限制的原因是信托公司提供的股權投資屬於真股投資。從法律上來講,這個時候信托計劃是▓地產項目公司的股東。由於業內普遍存在股東向地產項目公司提供股東借款的慣例,信托計劃也依引慣例向項目公司提供股東借款,並以此為理由獲得監管的放松。

                然而,畢竟嚴格意義來講,信托計劃屬於募集資金,而不是信托公司的自有資金,因此監管有權對此進行限制。未來“股權投資+股東借款”,不行!

                B、“股權投資+債權認購劣後”的業務模式:

                信托計劃的資金,由地產項目公司的股東以對地產項目公司的股東借款這一債權資產認購劣後級,優先級面向高凈值客戶募集;

                信托計劃的資金以股權投資的形式進入到項目公司。未來項目收益回到信托計劃後,高凈值客戶的優先級獲得固定回報,項目公司原股東獲得剩余回報。

                從本質上:這種模式與“股權投資+股東借款”的業務模式類似,但是更為精炒,可以做到不存在信托計劃對項目公司的股東借款。

                從形式而言,這種模式借助了結構化技術,幾乎可以算是無懈可擊。然而,仍然難以抵擋監管從本質的角度直接進行的打擊。這可謂是一種降維打擊。

                C、應收賬款的業務模式:房地產項目公司的上遊供應商將對房地產的應收賬款轉讓給信托公司,進行融資。

                這類融資的融資主體實際上不是房地產企業,很多都是中小民營企業。23號文要嚴格這類企業的融資,估計會產生不同政策之間的相互沖突。

                未來這一模式仍然存在彈性空間,尤其是對於真實的交易產生的應收賬款。地產項目公司通過與保理公司的合作,加上與上遊供應商的條款如賬期進行再協商,能夠合法合規的將資金在定時期內轉移給地產開發企業。

                D、特定資產收益權模式:信托計劃與項目公司簽訂項目收益權轉讓協議,約定項目公司將項目未來產生的現金流轉讓給信托計劃,當期獲得資金。

                筆者之前很多的文章,尤其是討論收益權ABS的時候,分析過特定資產收益權。所謂的收益在法律上沒有明確定義,不符合物權法的原則,本質上就是對收益權轉讓方的債權。

                這種模式,就是信托計劃給項目公司發放貸款。只是通過概念的創設,起到了模糊的作用,也只有某些特定地方的銀監局允許本地註冊的信托公司采取這種模式。

                對於信托還有對於開展非標資金池業務的限制。通知中的相關原文有:

                “新增非標資金池業務,或通過分期發行、開放式、多層嵌套等方式變相新增非標資金池業務;

                非標資金池業務期限錯配嚴重、流動性風▓險突出;

                未▓對資金來源、底層資產、實際資金用途和實際風險承擔情況開展有效穿透管理等”。

                對“資金池”的限制雖然不是直接針對地產,然而會嚴重影響信托產品的█募集能力,提高信托產品的募資成本。這會對信托公司開展房地產信托形成不利影響。

                去年以來主動管理信托業務做的比較好的信托公司都有開展資金池業務。新的政策下,信托公司要麽是依托商業銀行的代銷以降低成本,要麽是通過自建銷█售網絡,發展自銷能力,解決資金募集。

                04
                未來的地產形勢展望與業務模式

                23號文,如果嚴格執行,那麽將對目前的眾多房地產信托業務造成重大影響。

                在此影響下,地產公司的兩極分化將會加劇。

                隨著今年土地市場回暖,地產企業拿地開始活躍,地價也呈上漲趨勢,處於去年下跌後的低位。此時逢低拿地用於儲備,對於地產企業的未來發展而言,具備非常重要的意義。

                由於信用評級高的,國有背景的地產公司(約有20家企業)可以通過發行債券獲得非常低成本的資金,而且這些資金不受用用途限制的影響,可以靈活使用,用於拿地保證金、繳納土地款等。

                大部分低信用評級的地產公司無法獲得這類發債資金,監管政策限制使得無法獲得前端融資。

                這使得地產公司在面臨土地拍賣市場的競爭時,實力相差進一步拉大。

                對於從事房地產金融業務的機構而言:

                銀行自然憑借成本優勢,占據了開發貸款的位置以及優先獲得土地抵押權,然而,也面臨銀行之間相互競爭的壓力。

                信托公司則未來除了在應收賬款融資中,通過結構設計,鉆制度的空子▓,繼續做一些地產融資之外,必然像地產基金業務轉型。

                信托公司募集資金,需要真正的成為地產項目公司的股東,與地產公司原有股東組成聯合體,形成合夥關系,開展地產投資。

                或是進一步像美國的REITs轉型,由信托公司作為大股東完全主導地產項目的開發,地產公司反過來成為信托公司的建設和地產開發顧問。

                REITs這種模式下,金融機構與地產公司的地位發生轉變,由原有金融機構服務地產公司,為地產公司提供資金,變成地產公司服務金融機構,為金融機構提供開發資質和技術。

                這種REITs,與我們國內當前對REITs的主流認識不同,但是其實是一種更有生命力,更接近中國現實的業務模式,具備非常大的盈利前景和發展空間。

                相反,證監體系推行的以商業地產為基礎資產,強調商業地產運營的REITs,由於當前國內種種政策的限制,以及市場的不完善,最後更多只是為本來就不存在融資困難的強信用主體提供了一種新的工具,進一步加強了這些主體的競爭優勢而已。